房地产业进入秋意渐浓下半场

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<p>房地产业进入秋意渐浓下半场</p>
<p>下半年将面临政策高压　　历次无效调控的政策使得市场患上“政策麻痹症”。在这种惯性思维下，市场对于新的调控政策无动于衷，甚至形成调控就意味着房价上涨的反向预期。对于“新国十条”及后续政策，我们认为必须克服以往的政策麻痹症，用全新的思维和预期衡量今年的地产新政。 　　首先，政策持续的时间将会更长。政策的持续性决定政策效果，历年的政策调控往往遭到利益集团的施压，而不得不提前终止或者放松，2007年严厉的调控政策因为经济危机半途而废。对于当前进行的调控政策，市场同样怀疑政策的持续性。对此，我们认为，除非经济出现二次探底，或者行业出现重大衰退，否则，严厉的政策将会持续，政策因受利益集团施压无疾而终的可能性极小。如果已有的政策不能对房价形成有效调控，政策的既定目标不能实现，只可能会出台更严厉的调控政策。 　　其次，后续政策将陆续出台。首先，目前中央调控政策的大方针和基调已定，各部门和各地方政府细化落实政策将接踵而来，各部委和地方政府政策的密集出台将对行业形成浓厚的调控氛围。虽说目前已经出台的政策已经触及了房贷等核心问题，而更为严厉的房产保有税出台的时间窗口已经打开，随时可能出台。另外，除了针对行业政策外，紧缩的货币和财政政策也将在下半年实施。 　　我们认为，不能继续以“政策麻痹症”的惯性思维忽视政策的决心和威力，而应该用全新的思维和眼光看待当前的调控政策。以“新国十条”为标志的调控北京哪家医院的白癜风专科最好政策表明了政策调控地产的坚定决心，政策工具手段储备也丰富，政策持续时间将会延续到房价的合理调整。政策将会对市场的预期、成交量和价格产生重大而深刻的调整。我们在前期的策略报告中，明确提出行业将因为政策而出现“风和日丽的上半场”和“秋意渐浓的下半场”。以“新国十条”为标志，行业将进入深度调整的下半场。 　　房价不降 调控不休　　目前，房价尚未对严厉的政策作出反应。尽管市场成交量因严厉的政策而迅速萎缩，但是政策尚未对房价发生效力。价格反应滞后的原因包括：政策实施时间尚短，需要时间来对价格发生作用力；开发商对国家调控决心认识不足；开发商目前资金压力不大，没有必要立即降价回应政策。 　　我们认为，房价因为此次调控政策下跌几乎是必然的事情。首先，政策调控的最终目的是解决当前远远超过实际支付能力的高房价。如果房价不以适度的下跌对政策作出回应，那么就意味着政策的失败。从我们前面对此次调控政策的分析看，这显然是政策不能容忍的。如果已出台的政策还不能达到调控房价的目标，必将会有更严厉的政策继续出台；其次，以往调控的历史表明，政策对房价一般要经历“政策调控—成交北京中科白殿疯眞棒量长时间低迷—房价下跌”的过程，房价对政策的反应大约有3到6个月的滞后期，目前政策发挥效力尚需要时间；第三，当成交量长时间低迷，开发商原本宽裕的资金链将会逐渐紧张，将不得不以降价来提升成交量来应付资金压力；第四，由于有效供给大量增加，而市场成交萎缩，原来供不应求的市场格局已经加速变为相对供过于求，必然会降低房价。 　　低估值的参照作用失灵　　尽管行业内2009年的预收账款已经大部分实现了2010年的业绩，但是我们预计，全年商品房合同销售金额北京治疗白癜风多少钱咨询将有%的减少。再加上2009年基数较高，行业营业收入增速将显著放缓。我们下调对于行业营业收入增速的预期至%，与之对应行业净利润增速约为%。 　　在行业阶段性的拐点之下，极低的相对估值已不具有价值参照作用。对于周期性极强的行业来说，相对估值的价值参照作用不大。根据我们前面的分析，房地产行业已经处于阶段性衰退之中，行业所处的发展环境与过去大为不同。因此，我们认为相对估值的价值参考作用有限，低估值并不意味着有趋势性投资机会。 　　中医治疗白癜风好吗阶段性反弹难持续　　自去年7月开始政策调控以来，房地产板块已经经历长达9个月的深度调整。尤其是今年4月份严厉调控政策以来，伴随整个A股估值大幅快速下降，房地产板块跌幅加大，目前行业估值水平较低。首先，估值重心趋势仍将向下。尽管行业估值水平较低，但是下半年行业仍然难有好的投资机会，行业估值将面临两大压力：第一，业绩下降的压力。全国各城市成交量自“新国十条”出台后，已经连续数周大幅度环比减少。我们认为，这只是全国性市场成交量减少的开始。长时间的政策调控将带来长时间成交低迷，这将会降低行业盈利，业绩的下降将给估值带来巨大压力；第二，后续政策的压力。如果已出台的调控政策还不能达成政策效果，诸如房产持有税等更严厉的调控政策将会陆续出台。另外，随着货币政策和财政政策收紧，加息等宏观调控政策将极可能在下半年出台。因此，整个行业下半年都将面临政策的高压，续维持“弱于大市”行业投资评级。 　　不过，值得一提的是，经历估值的短期快速调整，板块股价必然会反弹。在整体估值重心进一步趋势性下移的过程中，阶段性反弹机会必然存在，但是我们认为这种反弹将难以长时间持续。 根据我们对行业及估值的分析，我们暂不推荐投资标的</p>