为何不看好青岛西海岸新区房价？

岑功林kd

这两年，青岛西海岸新区的楼市不是一般的火儿。
当然，火起来既有宏观政策风口，也有供给和需求双重推动的因素。

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从增长逻辑上来讲，青岛之前的西海岸新区房价上涨有这么几个驱动力。
一是，宏观政策的驱动带来的跟涨。
前两年，去库存和棚改货币化安置，直接带动青岛的跟涨，进而也带动了西海岸新区的跟涨。
二是，内生增量带来的补涨驱动。
青岛西海岸新区有两个板块构成，一个是老黄岛，一个是胶南，尤其是胶南的并入，相当程度增大了青岛西海岸新区的土地供应，进一步拓宽了青岛西海岸新区南向发展空间。
地价低，房价也就更具吸引力。
内生增量的构成分成两部分，一是青岛市区的改善性置换，二是胶南等地拆迁释放的消费增量，三是实实在在因为价格洼地带来的购房需求，这一群体中既有刚需客户，也有投资客户。
这些都构成了青岛西海岸新区强大的内生增量，进而成为构成房价上涨的重要推动力。
三是，溢出效应带来的外部驱动。
青岛不是一个摊大饼的城市，天然的地理区位决定了青岛主城区空间有限，这两年主城区的楼盘越来越少，即便是前几年大热的市北新都心，也不过有新都朗悦、保利天汇等等几个新盘而已。
主城区没房了，主城区的价格涨起来了。
这时，主城区的需求自然就开始溢出，青岛西海岸就成为压过蓝色硅谷的首选。



实际上，青岛的发展现实一体两翼，一个翅膀是蓝色硅谷，中间是主城区，一个翅膀是青岛西海岸新区，屁股上是红岛和遥远的胶东航空港。
得益于老黄岛多年的经营，青岛西海岸新区在基础设施和生活便利性上远远超过蓝色硅谷。而蓝色硅谷一万五的前后均价，变相的也赋予了青岛西海岸价值坐标和价格支撑。

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鲸吞了胶南和黄岛的西海岸新区，表现出强大的发展动能。
2018年地区生产总值突破3500亿元，年均增长11%，综合实力在19个国家级新区中位列前三，连续五年综合考核全青岛市第一。
很多人把西海岸新区的作为其房价的支撑，毕竟，GDP增速上显示这个地方充满活力。
但我们要明确一个前提，房价的支撑来自于人口，尤其是外来人口。



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